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Categoría: Derecho Civil Contratos

  • La Hipoteca Mobiliaria

    Normas Generales  de la Hipoteca Mobiliaria

    La hipoteca mobiliaria afecta, directa e indirectamente, los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor al cumplimiento de la obligación u obligaciones para cuya seguridad fue constituida. Esto constituye la reipersecutoriedad de la hipoteca mobiliaria.

    Bienes Susceptibles de Hipoteca Mobiliaria

    El artículo 21 de la ley de hipoteca mobiliaria enumera taxativamente los bienes que pueden ser objeto de hipoteca mobiliaria:

    • · Los establecimientos mercantiles o fondos de comercio
    • · Las motocicletas, automóviles y camiones de pasajeros, autocares, autobuses, vehículos de carga, vehículos especiales y otros aparatos aptos para circular. Podrán también hipotecarse las locomotoras y vagones de ferrocarril.
    • · Las Aeronaves
    • · La maquinaria industrial
    • · El derecho de autor sobre las obras de ingenio y la propiedad industrial.

    Contenido del Documento de Constitución

    La ley regula las especificaciones que debe contener el instrumento de constitución de la hipoteca en el deseo no sólo de lograr la más adecuada configuración de la garantía sino también de simplificar los trámites de su ejecución.

    La ley exige las siguientes especificaciones:

    1. Nombre, apellido, especificación social, en su caso, nacionalidad, estado civil, domicilio y profesión del acreedor.
    2. Nombre, apellido, especificación social, en su caso, nacionalidad, estado civil, domicilio y profesión del deudor y, cuando tal acaeciere, del propietario de los bienes hipotecados.
    3. Cuantía, en moneda nacional, del crédito garantizado, tipo de interés estipulado, plazo, lugar y forma del pago de una y otro, cantidad que prudencialmente se señale para costas y gastos de ejecución de hipoteca.
    4. Descripción y relación de los bienes que se hipotequen, señalándose las particularidades que en cada caso sirvan o contribuyan a identificarlos e individualizarlos, tales como, su naturaleza, valor estimado, cantidad, calidad, estado, signos distintivos u otros.
    5. Causa jurídica o título de adquisición de los bienes que se hipotecan y declaración jurada del hipotecante de que los mismos no están sujetos a hipoteca, prenda o embargo anterior y de que su precio de adquisición ha sido íntegramente satisfecho, salvo que el gravamen se constituya precisamente en garantía del precio adecuado, con la condición establecida en el art. 2 ejusdem.
    6. Obligación del deudor de asegurar por su cuenta los bienes hipotecarios, cuando así se pactare o fuese exigible, y especificación de los seguros vigentes, si los bienes ya están asegurados, con referencia a las correspondientes pólizas.
    7. Fijación de un domicilio para citaciones, notificaciones y requerimientos al deudor y, en su caso, al propietario de los bienes hipotecados.

    Debe tenerse en cuenta que a las menciones señaladas las partes pueden agregar otras que consideren convenientes. Expresamente prevé la ley la posibilidad de que se incluya una cláusula que fije el precio que servirá de base para la eventual subasta de los bienes hipotecados.

    Cuido de los Bienes Hipotecados

    “El hipotecante deberá conservar los bienes hipotecados con la diligencia de un buen padre de familia y, de acuerdo al artículo 8 de la ley, está en la obligación de verificar en los mismos cuantos trabajos de conservación, reparación y acondicionamiento sean menester”. (Art. 24).

    Hipoteca de Establecimientos Mercantiles

    Las Normas especiales en la materia, se refieren a los Bienes Susceptibles de la Hipoteca, a las menciones que debe contener el instrumento de su constitución, al asiento de la Hipoteca y a los efectos de la misma. Por ello:

      El Bien susceptible a esta Hipoteca no es la “Empresa”, integralmente entendida como un Establecimiento Mercantil. Inicialmente los proyectistas rechazaron la tesis de crear una garantía que pudiera constituirse sobre la empresa, en fuerza de diversas razones, y optaron por ende por el estilo francés, al constituir garantía por sobre determinados elementos del establecimiento mercantil, pero con la posibilidad de extenderla a determinadas mercaderías y materias primas.

      El Instrumento de Constitución de la Hipoteca sobre el establecimiento, deberá incluir además de las especificaciones señaladas en el Articulo 22 de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de Posesión, “Mención del Titulo o del Contrato que justifique el derecho del hipotecante sobre el local, con expresión del canon de arrendamiento que causa si fuere el caso.

      En relación con el asiento de la Hipoteca, la Ley establece un contenido Mínimo y Necesario, uno Medio o Natural y uno Máximo.

    – En relación con el Contenido Mínimo, la Ley dispone, “la Hipoteca sobre establecimiento mercantil, se extenderá necesariamente hacia las instalaciones a las instalaciones fijas o permanentes del mismo, siempre que sean propiedad del titular del establecimiento.

    –   En relación con el Contenido medio o Natural, el Articulo 28 de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de Posesión, que salvo convenio en contrario, la Hipoteca del establecimiento se extiende a los siguientes bienes, que serán objeto de descripción y especificación en el instrumento de constitución del gravamen, la Firma o Razón Social, La Denominación Comercial, las Patentes de Invención y de Mejora, y los demás derechos de Propiedad Intelectual Comercial e Industrial. También entran en este parangón, las Maquinas, Instrumentos, Utillaje, Mobiliario, que pertenezcan al establecimiento al momento de constituirse la Garantía.     

      En relación con el Asiento Máximo de la Hipoteca, se prevé que esta podrá extenderse si mediare convenio entre las partes, respecto de las mercaderías y materias `rimas que estén destinadas a la explotación, producción o servicio propio y peculiar del establecimiento. 

    Respecto a los efectos de la Hipoteca

    1° Salvo convenio expreso, el acreedor hipotecario tiene el derecho de inspeccionar y fiscalizar en cualquier momento los documentos y libros relativos a la actividad mercantil del establecimiento gravado, pero sin que, en ningún caso, el ejercicio de tal derecho suponga un obstáculo al normal trafico de aquel. En el contrato podrá establecerse también la obligación, a cargo del titular del establecimiento mercantil hipotecado, de informar periódicamente al acreedor acerca del estado, giro y situación general del negocio (Art. 31 C.C.).

    2° El hipotecante está obligado a continuar el comercio o industria de acuerdo a las prácticas mercantiles, a notificar en su caso, al arrendador del local en que el establecimiento se halle instalado la constitución del gravamen.

    3° Aunque no haya vencido el plazo fijado en el contrato, el acreedor podrá exigir el cumplimiento de la obligación y proceder a la ejecución hipotecaria en ciertos supuestos que la ley enumera.

    • Incumplimiento de cualquiera de las obligaciones señaladas en los artículos 31 y 32, y de manera especial la falta del pago del canon de arrendamiento.
    • Terminación del contrato de arrendamiento del local donde se encuentra instalado el establecimiento hipotecado por cualquier causa legalmente reconocida, salvo que el acreedor haya aprobado expresamente el cambio del local.
    • Cambio del tipo de comercio o industria a que estaba destinado el establecimiento mercantil en el momento de constituirse la hipoteca, salvo al pacto expreso en contrario.
    • Enajenación por el titular del establecimiento, sin el consentimiento del acreedor de alguno de los bienes afectados en garantía, a no ser que trate de mercaderías o materias primas a las que se hizo extensivo, mediante convenio expreso.
    • La disminución de un 30% de la cantidad o valor de las mercaderías o materias primas hipotecadas, siempre que el dueño de las mismas no estableciere su cantidad o valor al determinarlo en el contrato de hipoteca, de acuerdo con el artículo 30 de la presente ley.
    • Cualquier otra causa que, por disposición legal especial o por acuerdo contractual, tuviere el efecto de ocasionar el vencimiento de la obligación asegurada” (art. 33).

    4° “La renuncia o abandono que haga el arrendatario de los derechos derivados del contrato de arrendamiento no surtirá efecto alguno en perjuicio del acreedor mientras subsista la hipoteca” (art. 34, encab.). “Mas, si por cualquier causa se extinguiera legalmente el derecho de arrendamiento del hipotecante sobre el local donde se halle instalado el establecimiento, ello no afectará la hipoteca sobre los demás bienes de éste” (art. 34, ap. único).

    Hipoteca de vehículos de motor y de maquinaria automóvil

    Las disposiciones especiales de la Ley en relación con esta hipoteca se refieren a los bienes que la misma puede gravar, a las menciones que deberá contener el instrumento en que se constituya la hipoteca, al seguro de los bienes hipotecados y a la prohibición de salida del país de los bienes hipotecados.

    I. Si se atiende a todas las disposiciones que sobre la materia figuran en la Ley (art. 21, ord. 20 y art. 35), los bienes susceptibles de la hipoteca de que tratamos son: °) los vehículos de motor, 2°) las locomotoras y vagones de ferrocarril y 3°) la maquinaria de construcción, industrial o de transporte susceptible de traslado.

    Para evitar problemas de interpretación el legislador dispuso que “A los efectos de esta Ley se consideran vehículos de motor las rnotocicletas, automóviles, camionetas de pasajeros, autocares, autobuses, vehículos de carga, vehículos especiales y otros aparatos aptos para circular, así como también cualquier otro artefacto susceptible de traslado ocasional sin necesidad de transporte, tales como: tractores, palas mecánicas, mototraillas y similares” (art. 35, encab.).

    II. También indica la Ley las menciones que debe contener el instrumento en que se constituyo la hipoteca de que tratamos (art. 36), a cuyo respecto ordena incluir, aparte de las circunstancias generales (art. 22),

    Siguientes, siempre que fuera posible:

    “1° Clase de vehículo, aparato o maquinaria, marca y modelo.

    “2° Seriales que lo identifiquen.

    “3° Placa identificadora.

    “4° Capacidad y peso.

    “5° Numero de cilindros y potencia en 1-IR

    “6° Uso a que se le destina

    “7° Cualesquiera otras especificaciones que en cada caso se consideren necesarias o convenientes para la correcta individualización del bien hipotecado”.

     III.  Salvo pacto en contrario, la Ley ordena que “los vehiculos, aparatos o maquinarias hipotecadas (en la hipoteca de vehículos de motor y de maquinaria automóvil), deberán estar asegurados suficientemente contra los riesgos de robo, hurto u otra privación ilegal, destrucción y daño” (art. 37). Por tanto, a falta del expresado pacto en contrario, se está frente a un caso de aseguramiento legalmente exigible sometido a las previsiones del artículo 9° de la Ley.

    IV. “A objeto de simplificar el ejercicio del derecho de persecución sobre todo, para que la garantía del acreedor no se torne irreal (Exp. de Mots., pág. 28), la Ley establece que “Los vehículos, aparatos maquinarias afectados hipotecariamente (con la hipoteca de que tratamos), no podrán salir del territorio de la República sin autorización fehaciente de/acreedor” (art. 38, encab.), si bien añade que: “Sin embargo, salvo pacto expreso en contrario, los mismos podrán ser trasladados un Distrito a otro y de un Estado a otro de la República” (art. 3° único) Lamentablemente no se incluyeron normas expresas destinadas a hacer efectiva ni a sancionar la prohibición establecida. Por la prohibición en sí misma, aunque especialmente importante en hipoteca de que tratamos, pudo haberse extendido con provecho a todos los casos de hipoteca mobiliaria y de prenda sin desplazamiento de la posesión.

    Hipoteca de aeronaves

    En esta materia la Ley trae tres normas especiales: una sobre las especificaciones que debe tener el documento constitutivo de la hipoteca, otro sobre los bienes a los cuales se extiende la misma y otra sobre el derecho de preferencia que tiene el acreedor.

    I. Las especificaciones que debe contener el documento constitutivo, además de las circunstancias generales (art. 22), son las siguientes (art. 39):

    “1° Número y demás signos distintivos con que se hubiere dotado a la aeronave en el Registro Aéreo respectivo.

    2° Marca, número de fabricación, casa constructora y cualesquiera otras características que sirvan o ayuden a la más perfecta identificación de la aeronave.

    3° Preciso señalamiento de todos los seguros vigentes”.

    II. La hipoteca de la aeronave salvo pacto expreso en contrario ‘se extenderá a los motores, aparatos e implementos de radio y navegación, herramientas, utillaje, accesorios, mobiliario y, en general, pertenencias enseres destinados de manera duradera al servicio, comodidad u ornamento de la aeronave, aunque sean separables de ésta (art. 40, éncab.), en el entendido de que la hipoteca extendida a esos elementos “subsistirá sobre los mismos aunque sean extraídos de la aeronave, y abarcará, si no se estableciere otra cosa, a los que los reemplacen” (art. 40, ap. 1°).

    Por su parte, “Los repuestos de almacén quedarán afectados a garantía hipotecaria siempre que se hayan inventariado en el instrumento constitución del gravamen” (art. 40, ap. 2°).

    III. Como hemos visto, el acreedor hipotecario en el caso de hipoteca mobiliaria gozara de/privilegio especial previsto ene/ordinal artículo 1.871 del Código Civil sobre los bienes hipotecados, el cual preferirá a todos los demás privilegios generales o especiales, excepto el contemplado en el ordinal 1° del artículo 1870 ejusdem (Art. 17 aparte único).

    Hipoteca de Maquinaria Industrial

    Las disposiciones especiales sobre la materia se refiere a bienes susceptibles de esta hipoteca, extensión de la hipoteca inmobiliaria en relación con la maquinaria industrial, menciones que debe contener el instrumento de constitución de la hipoteca, y derechos y deberes de las partes.

    I. La maquinaria industrial puede encontrarse sobre todo en dos formas: en establecimientos fabriles o comerciales que tienen por objeto la producción o venta de la maquinaria o bien en industrias o fábricas donde la maquinaria constituye un instrumento de producción.

    II. Para facilitar el empleo de la hipoteca de la maquinaria indus­trial, se hizo excepción al artículo 1.880 del Código Civil y se estableció que «Salvo convención en contrario, la hipoteca de un inmueble no se extiende a la maquinaria industrial en él instalada, a no ser que no pueda separarse sin causar grave daño material al inmueble o a ella misma» (art. 42, ap. único).

    III. Además de las circunstancias generales (art. 22), el instrumen­to de constitución de la hipoteca sobre maquinaria industrial debe con­tener (art. 43):

    «1 ° Especificación de las maquinarias, herramientas, útiles o instrumentos con designación de su marca, tipo, modelo, número se­rial, características de fábrica y demás datos que contribuyan a su identificación e individualización, en la medida que sea posible.

    «2° Destino y uso de los bienes hipotecados, indicación de si son nuevos, usados o reconstruidos y estado de conservación en que se encuentren.

    «3° Situación del inmueble donde se hallen instalados.

    «4° Ubicación y emplazamiento de cada máquina o utensilio den­tro del inmueble».

    IV. Expresamente se consagra que «El propietario de los útiles industriales hipotecados podrá hacer uso normal de los mismos siempre que no menoscabe su valor ni disminuya su integridad material, estando obligado a verificar a sus expensas cuantos gastos de conservación, re­paración y acondicionamiento sean menester» (art. 44, encab.). Al mis­mo tiempo «Deberá conservarlos en el estado y lugar en que se hallen en el momento de afectarlos en garantía, siendo responsable civilmente en caso de contravención» (art. 44, ap. 1°).

    A su vez el acreedor hipotecario tiene el derecho de inspeccionar y fiscalizar los bienes hipotecados, y la negativa o resistencia del hipote­cante «a facilitar la inspección y fiscalización por el acreedor de los bie­nes hipotecados o el uso nocivo, abusivo o contrario al destino de los mismos conferirá derecho al acreedor a dar por vencida la obligación ya proceder, en consecuencia, a la ejecución hipotecaria.» (art. 44, últ. ap.).

    Hipoteca del Derecho de Autor y de la Propiedad Industrial

    En esta materia la Ley trae normas especiales acerca de los bienes susceptibles de ser hipotecados, de la extensión de la hipoteca, de las menciones que debe contener el instrumento de constitución y de los efectos de la hipoteca.

    I. Declara la Ley que «los derechos protegidos por las leyes sobre el Derecho de Autor y de Propiedad Industrial son susceptibles de hipo­teca de la manera prevista en los artículos siguientes) (art. 45).

    Il. En cuanto al asiento de la hipoteca, el artículo 46 de la Ley establece que «salvo pacto expreso en contrario, la hipoteca del derecho principal se extenderá:

    «1 ° A la adaptación, traducción, transformación, arreglo, refundi­ción, reimpresión, nueva edición, ampliación o adición de la obra objeto del derecho de autor, sin perjuicio de lo dispuesto en el artí­culo 3° de la Ley sobre el Derecho de Autor.

    «2° A la adición, modificación o perfeccionamiento de un invento, mejora, modelo o dibujos industriales, marca comercial y demás bienes objeto de propiedad industrial. Esta disposición es aplicable a los inventos o mejoras de introducción.

    «Parágrafo Único: La hipoteca de una marca de comercio com­prenderá, salvo pacto en contrario, el lema o lemas comerciales que la complementen».

    III. El artículo 47 de la Ley establece que, además de las circunstan­cias generales (art. 22), el instrumento de constitución de la hipoteca de que tratamos contendrá las siguientes:

    «1 ° Naturaleza, especie y demás características de los bienes que se afecten en garantía.

    «2° La denominación o una breve descripción de la invención, descubrimiento, mejora, dibujo o modelo industriales que indique exactamente su naturaleza y objeto, o la denominación o descrip­ción de la marca con indicación de los artículos a que se aplica, a tenor de lo dispuesto en los artículos 68, letra e), y 85 de la Ley de Propiedad Industrial.

    «3° Fecha, número y demás datos de la inscripción, registro o re­novación de los bienes que se hipotequen.

    «4° Autorizaciones, permisos o concesiones otorgados por el titu­lar del derecho a terceras personas.

    «5° La declaración de hallarse al corriente en el pago de las anua­lidades de patentes, cuando fueren procedentes.

    «6° Declaración de que la patente o registro de la marca no ha quedado sin efecto por alguna de las circunstancias previstas en la Ley».

    IV. La Ley incluye varias normas sobre efectos de la hipoteca dada las peculiaridades de los bienes sobre los cuales recae. En efecto, estos son de duración legalmente limitada, están expuestos a sufrir sensibles disminuciones de valor con gran rapidez, y dependen en medida no des­preciable de la persona y del comportamiento y actividad del titular del derecho. Así se prevé que:

    «1 ° El hipotecante no podrá renunciar a su derecho ni ceder su uso o explotación, en forma total o parcial, sin expreso consentimien­to del acreedor hipotecario (art. 48).

    «2° El acreedor hipotecario está facultado para solicitar las renovaciones o prórrogas necesarias para la conservación de los derechos gravados, así como también para cancelar el importe de las anualidades de patentes, cuando fue re n procedentes, en cuyo caso se estará a lo dispuesto en el artículo 9° de esta Ley» (art. 49, encab.), lo que significa aplicar en la materia el régimen previsto para el caso de que sea exigible el aseguramiento de los bienes gravados por cuenta del deudor.

    «3° Asimismo, el acreedor hipotecario gozará del derecho que el artículo 19 de la Ley de Propiedad Industrial otorga al titular de la patente, en las condiciones y términos en el mismo establecidos» (art. 49, a p. único). Ese derecho consiste en rehabilitar la patente que haya quedado sin efecto por falta de pago de una anualidad.

    «4° El acreedor hipotecario podrá dar por vencida la obligación garantizada cuando la patente no sea explotada o la marca no sea usada durante un lapso superior a un año, salvo que se hubiese establecido otra cosa en la constitución de la hipoteca» (art. 50). Esta previsión trata de impedir que la caducidad haga ilusoria la garantía ya que el no uso por dos (2) años deja sin efecto las paten­tes (Ley de Propiedad Industrial, art. 17, e) y el registro de las marcas (Ley citada, art. 36, d)».

    Bibliografía

    Aguilar Gorrondona, J. L. (2009). Contratos y Garantías. Derecho Civil IV. Caracas: Universidad Católica Andrés Bello.

    Código Civil de Venezuela. (1982). Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 2.990, Extraordinaria de fecha: Julio 26, de 1982.

  • El Contrato de Depósito

            Generalidades

     Según lo dispuesto en el artículo 1749 del Código Civil venezolano, el depósito es un acto por el cual una persona recibe la cosa ajena con obligación de guardarla y restituirla.

    El depósito no siempre se trata de un contrato, ya que el secuestro judicial, que es una variedad del depósito, no es un contrato; y que presupone la recepción de una cosa ajena así como la doble obligación de cuidar de ella y restituirla. El depósito así definido se divide en depósito propiamente dicho y secuestro.

    Concepto

     El depósito propiamente dicho es un contrato por el cual una persona recibe la cosa mueble ajena con obligación de guardarla y restituirla.

     1. El depósito propiamente dicho es un contrato gratuito, salvo convención en contrario, que no puede tener por objeto sino cosas muebles. (Art. 1751 C.C.).

    2. El depósito propiamente dicho implica la entrega de la cosa con la finalidad de que el depositario asuma la obligación de guardar de ella. De allí que no hay depósito cuando el obrero deja herramientas en casa del patrono; cuando el visitante deja su sombrero o abrigo en el colgador de la casa que visita; cuando el cliente coloca su ropa en las perchas del restaurant; etc.

    3. El depósito propiamente dicho obliga a restituir la misma cosa. Tradicionalmente se habla sin embargo del depósito irregular, en el cual la obligación de restituir  se refiere a cosas de la misma calidad y en la misma cantidad de las entregadas.

    Ubicación del depósito propiamente dicho dentro de las clasificaciones de los contratos

    1. El depósito propiamente dicho es un contrato real.

    2. El depósito propiamente dicho es un contrato gratuito por su naturaleza, pero no por su esencia, pues se puede pactar una remuneración en favor del depositario.

     3. El depósito propiamente dicho es un contrato unilateral, salvo cuando es remunerado.

    4. El depósito propiamente dicho no es traslativo de la propiedad u otro derecho. El depositario es simple poseedor  precario de la cosa depositada.

    5. El depósito propiamente dicho engendra obligaciones  principales.

    6. El depósito propiamente dicho es de tracto sucesivo.

    Clasificación del Depósito propiamente dicho

    El depósito propiamente dicho, se divide en voluntario y necesario (art. 1752 C.C.). El depósito es necesario cuando lo hace alguna persona apremiada por un accidente imprevisto, como ruina, incendio, saqueo o naufragio, y es voluntario cuando se efectúa por el espontáneo consentimiento del que da y del que recibe la cosa en depósito. Sin embargo a esas dos categorías debe agregarse una tercera constituida por los depósitos que la ley reputa necesarios.

    Reglamentación del Depósito propiamente dicho

    El Código Civil regula sucesivamente el Depósito Voluntario y el depósito necesario, pero las normas de depósito  voluntario son, en realidad, generales a todo depósito propiamente dicho. En efecto, el depósito necesario se regula por las normas del depósito voluntario, salvo en cuanto dispongan lo contrario las escasas normas dictadas para el depósito necesario.

    Elementos esenciales a la existencia y validez del Depósito propiamente dicho

    Además de los elementos esenciales a la existencia y validez de todos los contratos, el depósito propiamente dicho, por ser un contrato real, presupone la tradición de la cosa. No siendo un contrato traslativo no requiere que el depositante sea el propietario de la cosa dada en depósito.

    1. Consentimiento

    En esta materia, la única especialidad es el carácter real  del contrato.

    2. Capacidad y Poder

    • El depósito no puede celebrarse válidamente sino entre personas capaces para contratar (art. 1754 C.C). Sin embargo, si una persona capaz para contratar acepta el depósito hecho por otra incapaz, queda sujeta a todas las obligaciones de un verdadero depositario, y pueden perseguirla el tutor, curador o administrador de la persona que hizo el depósito o ésta misma, si llega a tener capacidad.

    En cambio, si el depósito se ha hecho por una persona capaz en otra que no lo sea, sólo tendrá el depositante acción para reivindicar la cosa depositada, mientras exista en poder del depositario, o para que ésta le restituya la cantidad hasta la cual se haya enriquecido con la cosa o con su precio (art. 1755), lo que no es sino la simple aplicación del derecho común (art. 1349).

    • Las reglas acerca del poder requerido para dar o recibir en depósito se deducen fácilmente si se tiene en cuenta que el depósito es, en principio, un acto de simple administración.

    3. Objeto

    El depósito debe versar sobre una cosa mueble no fungible (salvo que se admita que es verdadero depósito el llamado depósito irregular).

    4. Causa

    La principal discusión sobre la materia es si la causa, del depósito consiste en la guarda de la cosa o en la disponibilidad de la misma.

    Obligaciones del Depositario

    Las obligaciones del depositario se pueden reducir a dos: guarda y restituir la cosa recibida en depósito.

    Obligaciones de Guarda

    1. Diligencia debida

    • Principio especial: El depositario debe poner en la guarda de la cosa depositada la misma diligencia que en las cosas que le pertenecen (art. 1756 C.C), lo que, según los casos, agrava, atenúa o deja inalterada la responsabilidad del depositario respecto del derecho común (según que aquél ponga en la guarda de sus cosas una diligencia mayor, menor o igual a la de un buen padre de familia). La justificación discutible de tal principio estriba en la consideración de que el depositario actúa en forma gratuita.

    • Excepciones legales. Sin embargo, el depositario debe prestar la diligencia de un buen padre de familia en la guarda de la cosa depositada, en los siguientes casos: Cuando se haya convenido expresamente en ello, cuando el depositario se ha ofrecido para recibir el depósito, cuando ha estipulado una remuneración por la guarda del depósito, cuando el depósito se ha hecho únicamente en interés del depositario, (art.1757 C.C). Buena parte de la doctrina sostiene que en este último caso, no obstante la expresión del legislador, no puede existir  un depósito propiamente dicho.

    • Régimen convencional. Por lo demás, es perfectamente válido el pacto por el cual el depositario agrave, atenúe o exonere su responsabilidad en relación con la guarda de la cosa, sin otra limitación que la general de que las cláusulas de exoneración o atenuación de responsabilidad no surten efecto en caso de dolo o culpa grave. 

    2. En principio, el depositario no ésta obligado a prestar cuidados especiales a la cosa depositada tales como serían, por ejemplo, asegurar las cosas depositadas, pasteurizar los vinos recibidos en depósito. Etc.

    3. La obligación de guarda del depósito implica para él la obligación de no servirse ni usar de la cosa depositada. Si el depositario tiene permiso de servirse o usar de la cosa depositada, el contrato cambia de naturaleza y ya no es depósito, sino comodato o mutuo, desde que el depositario haga uso de ese permiso (1759 C.C). La ley va más lejos e incluso prohíbe el depositario que trate de conocer cuáles son las cosas depositadas en su poder, si le han sido confiadas en un cofre cerrado bajo una cubierta sellada (art1760 C.C), norma que por analogía, debe extenderse a todos aquellos casos en que el depositante haya empleado un procedimiento de entrega que revele su deseo de mantener secreto el objeto depositado.

    4. Conforme al derecho común el depositario no responde por la pérdida o deterioro de la cosa debida a una causa extraña que no le sea imputable; pero también conforme al derecho común, responde por el accidente producido por fuerza mayor si estaba en mora de restituir. (Art. 1758 C.C).

    Obligación del depositante

     Siendo el depósito un contrato sinalagmático imperfecto, el depositante queda sujeto a obligaciones surgidas de hechos distintos a la celebración del contrato.

    A) Obligaciones de reembolsar gastos e indemnizar daños:

    El depósito no debe ser fuente de empobrecimiento del depositario. Por ello el depositante debe reembolsar al depositario los gastos que este haya hecho para la conservación, de la cosa depositada, e indemnizarle los daños que le haya causado el depósito C.C art. 1773

    1) Según la doctrina dominante la obligación contractual de reembolso solo procede por los gastos necesarios, o prescritos, mientras que casos de gastos útiles, el depositario tendría que embocar la acción “IN REM VERSO” con las limitaciones que la misma implica

    2) Los daños que deben ser indemnizados al depositario no se limitan a los que son consecuencia de la culpa del depositante, si no que se extienden a los que son consecuencia del depósito.

    B) Obligación de retribuir 

    Por lo demás del depositante tiene la obligación de retribuir al depositario, si expresa o  tácitamente ha convenido en ello.

    Objeto dela Restitución:

    a) En principio el Depositario, debe restituir idénticamente la Cosa que ha recibido, C.C. Art. 1771, porque la Cosa Depositada no es Fungible, y el Depósito no estraslativo de la propiedad.

    El resultado subyace en el Objeto de la Obligación, ya que cambia cuando el Depositario a quien se le haya arrebatado la Cosa por fuerza mayor, ha recibido en su lugar una cantidad de dinero u otra cosa, ya que en tal caso el depositario,  debe restituir lo que haya recibido, de acuerdo a lo que establece el Código Civil ensu Artículo 1763.

    b) El Depositario, cumple con restituir la Cosa en el estado en que se halla al tiempo de la restitución, en el sentido de que los deterioros sobrevenidos sin su culpa, recaen en la persona del Depositante, en concordancia con el Artículo 1762 del Código Civil. Constituyendo esto la aplicación del Principio de “Res Perit   Domino”, que es aplicable no solo con la Perdida de la Cosa sino también con los deterioros de la misma.

    c) El Depositario debe entregar los Frutos, que haya percibido de la Cosa, pero no debe intereses del Dinero Depositado, sino desde el día en que se haya constituido en mora de restituir.

    Lugar de la Restitución

    Si al hacerse el Depósito, se indica el lugar para la devolución de la Cosa, el Depositario la deberá restituir allí e incluso está obligado a llevar la Cosa a dicho lugar, aunque los gastos del traslado serán a cuenta del Depositante, Código Civil 1770. Si el Contrato no establece el lugar, la devolución de la Cosa será llevada en el mismo lugar donde se encuentre la Cosa Depositada.

     Momento de la Restitución

    a)  Sino se ha fijado tiempo para la restitución, esta es a voluntad del Depositante y del Depositario, Código Civil Art. 1771. Es decir que en cualquier momento puede ocurrir dicha eventualidad.

    b) Si se fija tiempo para la Restitución, esta cláusula solo es obligatoria para el Depositario, quien en virtud de ella no puede devolver el depósito antes del tiempo estipulado excepto en los casos establecidos en la Ley. Así pues el vencimiento del término no exonera al Depositario de su Obligación de Guarda, mientras el Depositante no le pida la Cosa Depositada, pero le permite exigir que el depositante disponga de la Cosa aun antes del término convenido en dos casos: Cuando la Cosa peligra en su poder y Cuando el Deposito le Cause Perjuicio.

    c) No puede pedirse la Devolución antes del Término fijado en el contrato cuando el depósito ha cambiado de naturaleza por haber hecho uso el depositario del permiso que le concediera el depositante para servirse de la cosa.

    d) Si el Depositante, obligado a ello conforme a cualquiera de las reglas anteriores no dispone de la Cosa Depositada, el Depositario puede consignarla a expensas de aquel con las formalidades legales.

    A quien debe Restituirse

    a) Si la Persona que hizo el Depósito actuó en nombre propio la restitución debe hacerse, en principio a él mismo. Cuando el Depositario no conoce al Depositante, este puede exigirle la comprobación de su Identidad. Salvo que le haya dado un Titulo o Recibo que se entienda expedido al portador y sin asumir la Obligación de verificar la identidad del depositante. Si la cosa en Depósito es de gran valor es valedero observar en detalle la identidad del Depositante.

    En cambio, el Depositario no puede exigir al Depositante de que es propietario de la Cosa, pero si llegare a descubrir que la Cosa es Hurtada, y quien es su verdadero Poseedor, el Depositario debe hacer saber a este del Depósito que se ha llevado en su haber. Y si el verdadero Dueño descuida en reclamar el Depósito, el Depositario se libera válidamente por la entrega de la cosa a aquel de quien la haya recibido, con tal de que haya hecho la entrega después de vencido el tiempo determinado y suficiente que haya dado el dueño para su  reclamación.

     Sin embargo aun cuando la persona que hiciere la entrega del Depósito haya  actuado en nombre propio, la restitución debe hacerse a otra persona en los casos siguientes:  

     -En caso de haber muerto el Depositante la cosa debe ser devuelta a su Heredero, si son varios los herederos y la Cosa es Indivisible los herederos deberán ponerse de acuerdo sobre la devolución del Depósito Art. 1767 C.C.

    -Si despuésde constituido el Depósito, el Depositante pierde la Capacidad para administrar sus bienes, la restitución se hará a favor de quien para el momento tenga la potestad administrativa de los bienes del inhabilitado Art. 1768 C.C.

    -Si el Depósito fuese hecho originalmente por quien era incapaz, la restitución debe hacerse a quien tenga la Administración de los Bienes del Incapaz a menos de que haya adquirido la capacidad de que carecía.

    b) Si la persona que hizo el Depósito actuó en nombre ajeno, siendo tutor o administrador, la Cosa deberá ser restituida en el tiempo a la persona representada o al nuevo administrador  

    c) Si en el Contrato se estipuló a una persona para recibir la devolución de la Cosa en Depósito, el Tercero constituye un Mandatario del Depositante de modo que fallecido este, queda revocado el Mandato, y la Cosa no debe restituirse al Tercero, sino a los Herederos del De Cujus.

     Protección especial de los créditos delos depositarios

     Si bien los co depositantes no están solidariamente obligados frente al depositario, los créditos de este derivados del contrato gozan de especial tutela jurídica.

    a) Privilegio

    El depositario en su caso puede invocar el privilegio establecido en el ordinal segundo del Art. 1871 del código civil. Que son los créditos por construcción, conservación, mejoras de un bien mueble.

    b) Derecho de retención

    El depositario puede retener el depósito hasta el pago total de todo cuanto se le deba en razón del depósito art. 1774 del Código Civil, siendo aplicable al caso las normas del mandato sobre sustitución, por otra garantía o limitación de retención.

    c) Extinción del depósito

    En esta materia rige el derecho común salvo en cuanto resulte modificado:

     Que el depositante haya actuado con apremio, o sea constreñido por la necesidad de salvarse o salvar el objeto de un peligro inminente

     Que el apremio se deba a un accidente imprevisto como los enumerados, por la disposición citada.

  • El Contrato de Mutuo

    GENERALIDADES SOBRE EL MUTUO EN VENEZUELA

    CONCEPTO

    «El mutuo es un contrato por el cual una de las partes (llamada mutuante), entrega a la otra(llamada mutuario) cierta cantidad de cosas, con cargo de restituir otras tantas de la misma especie y calidad» artículo 1.735 del Código Civil.

    REGLAMENTACIÓN

    1º El Código Civil reglamenta el mutuo en cuatro capítulos. Los tres primeros contienen las normas generales del contrato y el cuarto las normas específicas del préstamo a interés.

    2º Ciertos mutuos, especialmente públicos y mercantiles, revisten formalidades particulares que, a veces, los someten a un régimen espe­cial. Tal es el caso de los empréstitos públicos, las obligaciones emitidas por las sociedades mercantiles, y algunos de los llamados «depósitos» de fondos que no persiguen como finalidad fundamental la guarda de los mismos (p. ej. losdepósitos bancarios). Las reglas especiales dictadas para esos mutuos prevalecen sobre las normas civiles; pero éstas tienen poder normativo subsidiario.

    3º Por otra parte, muchas veces el mutuo es precedido por nego­cios jurídicos de muy diverso tipo; aperturas de crédito, apertura de cuen­tas corrientes, emisión de cartas de crédito u otros títulos, etc.

    En este caso, las normas relativas a dichos negocios jurídicos no suelen interferir con el mecanismo de la aplicación de las normas del mutuo que sólo aparece en etapa posterior.

    DIFERENCIACIÓN CON OTRAS INSTITUCIONES JURÍDICAS; CASOS DE TIPIFICACIÓN DUDOSA

    1º Mutuo y comodato.

    2º Mutuo y aporte en sociedad. Resulta difícil distinguir si la en­trega de una suma de dinero implica un aporte en sociedad o un mutuo, cuando se pacta que el «tradens» tendrá derecho a una participación en las utilidades o una injerencia en la conducción del negocio que se em­prenda con los fondos correspondientes. En tales casos, lo decisivo es la circunstancia de si el «tradens» participa o no en las pérdidas. Si el «tra­dens» participa en las pérdidas no habrá mutuo, ya que éste por esencia implica la obligación de restituir cosas de la misma calidad y en la mis­ma cantidad. Si el «tradens» no participa en las pérdidas puede haber mutuo, ya que éste no es incompatible con la participación en los be­neficios o en la administración de las cosas dadas en préstamo.

    UBICACIÓN DEL MUTUO DENTRO DE LAS CLASIFICACIONES DE LOS CONTRATOS

    1º El mutuo es un contrato real.

    2º El mutuo es un contrato unilateral aunque el mutuario se com­prometa a pagar intereses o a constituir garantías ya que tales obligacio­nes recaen siempre sobre el mutuario.

    3º El mutuo (civil) es por su naturaleza gratuito; pero, desde luego, puede ser a título oneroso como ocurre con el préstamo a interés.

    4º El mutuo es un contrato que produce efectos reales, ya que trans­fiere al mutuario la propiedad de la cosa dada en préstamo (C.C. art.1.736).

    5º Las obligaciones del mutuario son obligaciones principales

    ELEMENTOS ESENCIALES A LA EXISTENCIA YVALIDEZ DEL MUTUO

    Los elementos esenciales a la existencia y validez del mutuo, ade­más de los comunes a todos los contratos, son la legitimación del mutuante y la entrega de la cosa.

    I.CONSENTIMIENTO

    En esta materia rige elderecho común, con la salvedad de que siendo un contrato real, el mutuo no seperfecciona por el simple con­sentimiento, sino por la entrega de la cosa.

    II. CAPACIDAD Y PODER

    1º De acuerdo con la doctrina, que encuentra apoyo en las normas sobre tutela, tomar en préstamo es,en principio, un acto de disposición. Compartimos el criterio de la jurisprudencia extranjera de que, sin embargo, tomar en préstamo cantidades poco importantes que sean urgen­tes para la administración del patrimonio constituye un acto de simple administración. Pero lo cierto es que las normas sobre tutela (C.C. art. 365), sólo se refieren a tomar en préstamo dinero.

    2º Si se toma como fundamento la regulación de la tutela, dar en mutuo es un acto de simple administración si se trata de préstamo con garantía, mientras que es un acto de disposición caso contrario, sin que la respectiva calificación dependa del carácter gratuito u oneroso del contrato.

    3º Si en cambio tomamos como punto de partida las normas actua­les en materia de patria potestad,»contratar préstamos», sería siempre un acto que excede de la simple administración (C.C. art. 267).

    4º Debe advertirse que si el mutuo es anulado por incapacidad del mutuario, el mutuante no puede exigirle el reembolso, si no prueba que las cosas dadas en préstamo se han convertido en provecho del tomador incapaz (C.C. art. 1.349). La anulación por incapacidad del mutuante obliga al mutuario a restituir sin plazo alguno y, en su caso, de indemni­zar los daños y perjuicios.

    III.OBJETO

    Sólo pueden darse en mutuo las cosas «in commercio», suscepti­bles de ser enajenadas y fungibles ya que el mutuo implica la transmi­sión de la propiedad al mutuario y sólo obliga a éste a restituir igual cantidad de cosas de la misma especie y calidad.

    IV. CAUSA

    La jurisprudencia extranjera anula el mutuo por causa ilícita cuan­do ambas partes conocen que con el contrato se persigue una finalidad ilícita o inmoral (p. ej.: los préstamos para hacer posible el contrabando o la explotación de una casa deprostitución). Este criterio favorece al tomador del préstamo, ya que puede rechazar la pretensión del mutuante en virtud del principio «nerno auditur propiam turpitu dinem alegans».

    La jurisprudencia francesa anula los préstamos hechos al jugador por la casa de juego, por el gerente de ésta o por cualquier otro interesa­do en el juego, argumentando que los mismos fomentan la pasión del juego -lo que es inmoral- y constituyen un modo indirecto de dar acción para el cobro de las deudas de juego -lo que es contrario a la Ley.

    V. LEGITIMACIÓN

    Como el mutuo es traslativo de la propiedad, el mutuante debe ser propietario (o quasi usufructuario) de la cosa dada en préstamo.

    VI. ENTREGA

    Siendo un contrato real, el mutuo requiere para su perfecciona­miento la entrega de la cosa la cual puede verificarse por cualquiera de los modos de tradición. La prueba de la entrega se rige por el Derecho común. De ordinario, se prueba mediante un escrito contentivo de las estipulaciones del contrato o del reconocimiento de la deuda derivada del mismo, o mediante un pagaré.

    GASTOS DEL MUTUO

    Están a cargo del mutuario, salvo pacto en contrario: 1º los gastos de la celebración del contrato (incluidoslos gastos de la entrega), en virtud de la regla de que los gastos del contrato son a cargo del adquirente; 2º los gastos de la cancelación, en virtud de la regla de que los mismos están a cargo de la persona favorecida por ella y 3º, los gastos de cons­titución de las garantías prometidas o dadas por él.

    La obligación esencial del mutuario es la de restituir.

    l. OBJETO DE LA RESTITUCIÓN

    1º Norma general

    El mutuario debe restituir cosas en la misma cantidad y de la mis­ma especie y calidad de las que recibió (C.C. art. 1.744), independien­temente de que el valor de dichas cosas haya aumentado o disminuido entre el día de la entrega y el día en que deba efectuarse la restitución. Si el mutuario no restituye conforme a  lo indicado, debe pagar el valor de las cosas recibidas calculado en el momento y lugar en que debía efec­tuar la restitución.

    2° Normas para los préstamos de dinero

    En los préstamos de dinero, la obligación es siempre la de restituir la cantidad numéricamente expresada en el contrato (C.C. art. 1.737, encab.). En caso de aumento o disminución del valor de la moneda, an­tes de que esté vencido el término del pago, el deudor debe devolver la cantidad dada en préstamo y no está obligado a devolverla sino en las monedas que tengan curso legal al tiempo del pago (C.C.art. 1.737, ap. 1).

    Sin embargo, la restitución se hará conforme a lo convenido cuan­do se han dado en préstamo monedas de oro o plata determinadas y se ha estipulado que la restitución se haga en la misma especie de moneda y en igual cantidad (C.C. art. 1.738,encab.); pero si en tal hipótesis el valor intrínseco de las monedas se ha alterado, si no se puede encontrar aquellas monedas o si se las ha puesto fuera de circulación, se devolverá el equivalente del valor intrínseco que tenían las monedas en la época del préstamo (C.C. art. 1.783, ap. 1º).

    3° Normas para los préstamos de barras metálicas o de frutos

    Si el préstamo consiste en barras metálicas o en frutos el deudor no debe restituir sino la misma cantidad y calidad, cualquiera que sea el aumento o disminución del precio (C.C.art. 1.739), norma que, en reali­dad, vuelve a la regla general (C.C. art.1.744).

    II. LUGARDE LA RESTITUCIÓN

    Si el contrato no dispone lo contrario, la restitución debe verificar­se en el lugar donde se hizo el préstamo (C.C. art. 1.744).

                III. MOMENTO DE LA RESTITUCIÓN

    1º Si las partes han fijado un término, la restitución debe verifi­carse al vencimiento del mismo. En el mutuo gratuito, el término es en beneficio del mutuario, de modo que éste pueda restituir anticipadamente; pero en el mutuo oneroso, el término es en beneficio de ambas partes, de modo que el tomador no puede imponer la restitución anticipada (salvo que indemnice de ella al mutuante; p. ej.: mediante el pago de los intere­ses no vencidos hasta la expiración del término convenido).

    En ciertos casos se pactan restituciones parciales ya obligatorias para el tomador, ya facultativas. En el primer caso, lo normal es que dichas restituciones sean a términos regulares (p. ej.: amortizaciones mensuales). En el segundo, suele estipularse un límite mínimo y, en su caso, la liberación de intereses sobre la parte restituida.

    2º Cuando las partes no han fijado el término, el Tribunal puede acordar un plazo para la restitución, según las circunstancias (C.C. art. 1.742).

    3º Si sólo se ha convenido en que el mutuario pagará cuando pue­da o tenga medios, el Tribunal fijará un término para el pago, según las circunstancias (C.C. art. 1.743).

    4º Los tribunales franceses consideran que si se ha convenido que el deudor restituirá «cuando quiera», «a su gusto» o «a su convenien­cia«, en principio, se trata de un término indefinido y potestativo para el deudor; pero consideran que tal beneficio es «intuitus personae» de modo que la restitución se hace exigible a la muerte del tomador. No faltan, sin embargo, decisiones menos favorables al mutuario.

    5º Los tribunales franceses entienden que cuando el mutuante ex­presa que «se atiene a la lealtad o buena fe del tomador», no tiene ac­ción para exigirel reembolso sino en el caso de abuso de derecho por parte de éste.

    6º Por lo demás, el beneficio del término puede perderse conforme al Derecho común (C.C. art. 1.215).

    OBLIGACIONES DEL MUTUANTE

    Ninguna obligación deriva para el mutuante de la celebración del contrato (es unilateral), aunque algunas pueden derivar de hechos pos­teriores (el contrato es sinalagmático imperfecto).

    I. Parte de la doctrina considera que constituye una obligación del mutuante la de no pedir antes del término convenido las cosas que dio en préstamo (C.C. art.1.741); pero ello no constituye una obligación pro­piamente dicha. Lo que ocurre es que antes del vencimiento del término no es exigible la obligación de restituir del mutuario.

    II. El mutuante tiene la misma responsabilidad que el comodante en razón de vicios de la cosa (C.C. art. 1.740).

    RIESGOS DE LA COSA

    En el mutuo los riesgosde la cosa (por pérdida o deterioro deriva­do de caso fortuito o fuerza mayor) están a cargo del mutuario en virtud del principio «res perit domino»(C.C. art. 1.736).

    RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO

    Conforme a la doctrina dominante, el mutuo, por no ser un con­trato bilateral, no puede ser atacado por acción resolutoria. Sin embargo Planiol y Ripert, basados en que el préstamo no es sino una parte de un contrato sinalagmático, sostienen que puede pronunciarse la resolución cuando el mutuario no hace las amortizaciones convenidas, no ejecuta las prestaciones accesorias o no paga los intereses. Lo prudente es pactar en orden a tales hipótesis la pérdida del beneficio del término de pleno derecho a favor del mutuante, con la advertencia de que éste no perderá la facultad de exigir, en su caso, los intereses por lo que resta del término original.

    PRÉSTAMO A INTERÉS

                I. INTRODUCCIÓN

    El préstamo a interés es la variedad del mutuo que presenta mayor importancia práctica. De ahí que el legislador dicte normas especiales para él, que son tanto más necesarias cuanto que tradicionalmente las normas generales sobre el mutuo están dictadas teniendo presente sólo el préstamo sin interés.

                II. LICITUD DEL PRÉSTAMO A INTERÉS

    1 ° Desde el punto de vista del Derecho positivo, la licitud, del présta­mo a interés, en sí mismo, es indiscutible, ya que la Ley expresamente permite estipular intereses por el préstamo de dinero, frutos u otras cosas muebles (C.C. 311. 1.745).

    2° Desde el punto de vista moral el mutuo en sí no justifica la estipulación de intereses, ya que al consumirse la cosa por el primer uso nada existe fuera de ella que pueda valorarse; pero tal estipulación se justifica muchas veces a título extrínseco, o sea, por el daño emergente, lucro cesante, riesgo del capital u otras circunstancias que frecuente­mente acompañan al préstamo; pero que de suyo podrían no darse. En estos casos, incluso el anatocismo no es de por sí contrario al Derecho Natural. La aplicación de los principios señalados en una época en la cual el dinero no era fructífero condujo a la Iglesia a combatir el présta­mo a interés como usuario, salvo casos excepcionales (p. ej.: en el caso del préstamo a la gruesa); pero, hoy en día, cuando el dinero es fructífe­ro, el préstamo normalmente supone un daño emergente o un lucro ce­sante para el mutuante quien puede lícitamente exigir intereses por tales conceptos.

    3° Así pues, en la actualidad ni la Ley positiva ni la moral procla­man la ilicitud del préstamo a interés sino cuando el contrato se hace indebidamente oneroso para el mutuario (p. ej.: cuando los intereses son exagerados), caso en el cual existe usura.


                III. MODALIDADES

    El préstamo a interés presenta toda una suerte de modalidades, al­gunas de las cuales pueden combinarse entre sí. Las principales son:

    1º El préstamo con amortizaciones

    El préstamo a interés con término fijo obliga al mutuario a restituir en un momento dado toda la suma prestada y al mutuante a esperar el vencimiento antes de recibir restitución alguna. Cuando se quiere evitar una de esas consecuencias, o ambas, se suelen pactar reintegros par­ciales del capital. Las principales formas de tales amortizaciones son las siguientes:

    A) El deudor se compromete a pagar periódicamente una suma que comprende el pago de los intereses y abonos a cuenta del capital;

    B) El deudor tiene el crédito limitado a una suma que baja periódi­camente en cierta cantidad; y

    C) Se establecen amortizaciones por sorteo entre los varios acreedo­res de un mutuario en el sentido de que a éstos se les reembolsa en todo o en parte el capital del préstamo antes del vencimiento del término, conforme a los resultados de uno o más sorteos preestablecidos.

    2º El préstamo con prima de reembolso

    En este préstamo, el deudor en vez de pagar periódicamente una suma por concepto de intereses, se obliga a pagar en el momento del vencimiento una suma mayor que la originalmente recibida por él.

    3º El préstamo con premios

    En esta modalidad del mutuo que presupone una pluralidad de mutuantes, el mutuario, además de pagar unos intereses periódicos -or­dinariamente a una tasa baja- o incluso sin pagar intereses periódicos, promete una prestación, usualmente en dinero, a los mutuantes favoreci­dos por un procedimiento de selección al azar (p. ej.: un sorteo). Esta modalidad se ha usado en otros países especialmente en los empréstitos públicos.

    4º El préstamo por anualidades, mensualidades u otros intereses  periódicos

    Esta modalidad que es la más frecuente, presenta algunas varian­tes. Especialmente cabe destacar que los intereses pueden calcularse en relación al monto del capital del préstamo o de las utilidades que pro­duzca el empleo del mismo.

                IV. CARÁCTER EXCEPCIONAL DEL PRÉSTAMO A INTERÉS EN MATERIA CI­VIL

    No obstante la práctica general contraria, la Ley civil regula el mutuo como un contrato que por su naturaleza es gratuito. De allí que sea necesaria una estipulación especial para que el mutuo sea a interés.

    La doctrina y jurisprudencia francesa exigen para ello un pacto expreso que, por lo demás, interpretan restrictivamente. Así, por ejem­plo, en Francia se ha llegado al extremo de decidir que si se pactó un préstamo «sin intereses por la vida del deudor», ello no implica necesa­riamente la obligación de que se paguen intereses después de la muerte del mutuario y que si se pactó «sin intereses por la duración del présta­mo», ello no implica necesariamente que deban pagarse intereses des­pués del vencimiento del término fijado.

    Personalmente adherimos a la tesis de que, por una parte, la estipu­lación de intereses puede ser expresa o tácita, siempre que, desde luego, la manifestación tácita sea inequívoca, y de que, por otra, la interpreta­ción restrictiva no constituye un dogma. Así, por ejemplo, consideramos acertada la afirmación de que pactado el interés por el término del prés­tamo a una tasa superior al 3% anual, es esa misma tasa (y no la legal), la que ha de aplicarse en su caso durante la mora, ya que ésta no puede favorecer al deudor.

    En materia de prueba del pacto de intereses, la norma general es que la fijación convencional de la tasa de interés debe comprobarse por escrito cuando no es admisible la prueba de testigos para comprobar la obligación principal (C.C. art. 1.746, ap. 2). Sin embargo, el pago de intereses que nose hayan estipulado, no puede repetirse ni imputarse al capital (C.C. art.1.747). Para Planiol y Ripert esta disposición, en su caso, exonera al acreedor de la carga de la prueba de la estipulación de intereses mientras que para Colin y Capitant constituye la presunción de que las partes han celebrado una convención tácita que engendra para el mutuario una obligación natural de pagar intereses. En todo caso la apli­cación del artículo de referencias queda descartada cuando el pago no fue voluntario.

    En Derecho Mercantil, en cambio, se presume el pacto de intereses a la tasa corriente en el mercado; pero se exige prueba escrita de la esti­pulación de intereses superiores o de la exoneración de intereses (C. Com., art. 529).

                V. FIJACIÓN DE LA TASA DE LOS INTERESES EN MATERIA CIVIL

    En el préstamo a interés la tasa puede ser fijada por la ley (a falta de pacto entre las partes), o por el contrato. En el primer caso se habla de interés legal y en el segundo de interés convencional.

    1º La tasa legal civil es el tres por ciento anual. Esta tasa no sólo es aplicable al préstamo a interés donde las partes no han determinado la tasa de éste, sino que se aplica también para calcular los daños y perjui­cios moratorios respecto a las obligaciones que consisten en dar sumas de dinero, salvo disposiciones especiales de la Ley o pacto en contrario (C.C.31i. 1.277). En materia mercantil, el interés legal es el corriente en la plaza (C. Com., art. 529).

    2º El interés convencional, en principio, depende de la sola volun­tad de las partes; pero la Ley ha establecido limitaciones que son de orden público.

    A) El Código Civil establece tres limitaciones:

    a) El interés convencional no excederá en ningún caso en una mi­tad al que se probare haber sido interés corriente al tiempo de la con­vención, caso en el cual será reducido por el juez a dicho interés corriente, si lo solicita el deudor (C.C.art. 1.746, ap. 2).

    b) El interés del dinero prestado con garantía hipotecaria no podrá exceder en ningún caso del uno por ciento mensual (C.C. art. 1.746, ap.4). Y,

    c) El interés convencional puede ser limitado por leyes especiales (C.C. art. 1.746,ap. 2).

    Debe advertirse que cuando se pacta un interés superior al límite establecido por la Ley, el contrato no está viciado de nulidad, sino que procede la reducción de la tasa convencional al interés corriente en el caso del aparte 2 del artículo 1.746 del Código Civil, o al uno por ciento mensual en el caso del aparte 4 del mismo artículo».

    B) El Decreto sobre Represión de la Usura establece como límite del interés convencional en caso de préstamo de dinero (con o sin ga­rantía), el uno por ciento mensual (Dec. N° 247 de la J.R.G. sobre Rep. Usura, de9-IV-47, art. 1º ap. único), sin perjuicio de las demás limita­ciones establecidas en el Código Civil. Esta norma ha sido criticada por no distinguir entre los préstamos de acuerdo con los riesgos de pérdida del capital dado en préstamo (p. ej.: entre préstamos con y sin garantía).

    El citado Decretovigoriza la limitación que establece, al conside­rar constitutivo del delito de usura, el préstamo de dinero en el cual se estipule o de alguna otra manera se obtenga un interés que exceda del uno por ciento mensual (Dec. cit., art. 1º,ap. único).

    El Decreto en cuestión ordenó además a los acreedores reducir el interés convenido por obligaciones anteriores, a partir de la promulga­ción del Decreto (Dec. cit., art. 3º), norma que muchos consideraron retroactiva.

    Debe señalarse que, deacuerdo con la Corte Suprema de Justicia, el campo de aplicación del Decreto ha quedado significativamente restringido, aunque no corresponda a este curso de Derecho Civil entrar en pormenores al respecto; pero debe apuntarse que no se aplica a los inte­reses que paguen o cobran según los casos las instituciones financieras.

    C) En la aplicación de las normas anteriores debe tenerse en cuenta que tanto el Código Civil como el Decreto sobre Represión de la Usura -aunque no lo digan expresamente- se refieren al interés simple, En consecuencia si se pacta un interés compuesto de menor tasa aparente, pero que, en definitiva, imponga obligación de pagar intereses por una cantidad superior a la que resultaría de haber estipulado la tasa máxima a interés simple, el excedente es ilícito.

    Pero la observación anterior no debe llevar a la conclusión de que el anatocismo, en sí, sea ilícito. El propio Código de Comercio ordena en ciertos casos el pago de «intereses sobre intereses» (C. Com. art. 530).

    D) Existen además ciertas leyes especiales que prevén fijación de límites al interés comercial entre las cuales se destacan la Ley del Banco Central de Venezuela y la Ley de Protección al Consumidor.

                VI. PAGO DE INTERESES

    1º Cuando el préstamo es a interés, el mutuario está obligado a pagar intereses, a la tasa correspondiente (legal o convencional).

    2º Son aplicables al préstamo a interés las normas generales sobre el mutuo respecto del lugar y momento en que debe cumplirse la obligación.

    3º Los intereses comienzan a correr y cesan conforme a los térmi­nos del contrato. Salvo pacto en contrario, se entiende que comienzan a correr desde el momento del préstamo hasta el pago total hecho al mu­tuante o a su representante. Los abonos anticipados que voluntariamente haga el mutuario no dan derecho a disminución de intereses, salvo pacto en contrario o disposición especial de la Ley.

    Los intereses dejan de correr contra la masa desde el día de la decla­ración de quiebra o cesión debienes, salvo que el préstamo esté garan­tizado con privilegio, prenda o hipoteca; pero entonces dichos intereses sólo pueden cobrarse de los bienes comprendidos dentro del privilegio, prenda o hipoteca (C.C. art. 1.939, y e.Como arto 944, encab. y ap. 1º).

    4º Respecto a la repetición de los intereses indebidos deben tener­se en cuenta las siguientes normas:

    A) En todo caso, el mutuario tiene derecho a repetir los intereses pagados en exceso del límite fijado por la Ley.

    B) Cuando las partes han estipulado interés, el mutuario tiene dere­cho a repetir los intereses pagados en exceso al correspondiente a la tasa aplicable (convencional o legal).

    C) Pero, en cambio, cuando no se pactaron intereses, no puede repetirse el pago voluntario hecho por tal concepto ni imputarse al capi­tal (C.C. art. 1.747), salvo por lo que respecta al eventual exceso sobre el máximo fijado por la Ley.

    5° El pago de los intereses se prueba conforme al Derecho común; pero, además, debe tenerse en cuenta que el recibo del capital dado sin reserva de intereses, hace presumir el pago de éstos, y verifica la libera­ción, salvo prueba en contrario (C.C. art. 1.748).

  • El Contrato de Arrendamiento

    Concepto de Arrendamiento

    Evolución Histórica

    Aguilar Gorrondona (2009), indica que el concepto de arrendamiento ha variado mucho debido a cambios en las concepciones económico-sociales que han modificado hasta la terminología jurídica en la materia.

    En ese orden, se tiene que en el Derecho Romano el arrendamiento era concebido en una forma tan amplia que comprendía tres figuras jurídicas:

    A) La locatio-conductio rerum por la cual una parte se obligaba a hacer gozar a la otra de una cosa a cambio de una remuneración;

    B) La locatio-conductio operis faciendi, que tenía por objeto la ejecución remunerada de una obra; y

    C) La locatio-conductio operarium, que consistía en la presta­ción remunerada de servicios.

    Por su parte, Pothier, cuya clasificación pasó al Código Napoleónico, daba la misma amplitud al concepto de arrendamiento, contrato que dividió así:

    A) Arrendamiento de cosas (la «locatio-conductio rerum» de los romanos), subdividido en: arrendamientos de predios urbanos («bail á loyer»); arrendamiento de predios rústicos («bail á ferme»); arrenda­miento de bienes muebles; y arrendamiento «á cheptel» («bail á cheptel»), que es una forrna peculiar de arrendamientos de rebaño. Y,

    B) Arrendamiento de obras, subdividido en: arrendamiento de trabajadores (arrendamiento de domésticos y obreros); arrendamiento de transportadores de personas o mercancías por tierra o agua; y arrenda­miento de empresarios (correspondiente a la locatio-conductio operisfaciendi» y que conceptualmente comprendía al arrendamiento de los transportadores).

    En lo que respecta al Derecho Moderno, rechaza la amplitud que dan al arrenda­miento el Derecho Romano y el Código Civil francés. Por lo contrario, se niega acobijar bajo el mismo nombre contratos que se refieren al goce de cosas y contratos que se refieren a prestaciones de servicios por parte de seres humanos, por dos razones: porque considera contraria a la dignidad humana la concepción de que el trabajo sea una cosa o mercan­cía como cualquier otra, y porque considera inadmisible la idea de que el llamado arrendamiento de obras e industrias pudiera regularse en forma análoga al arrendamiento de cosas, ya que en aquel contrato el deudor se obliga en una forma mucho más directa y personal que en este último.

    Por otra parte, el B.G.B. descompuso la  «locatio-conductio» romana en tres tipos contractuales: el arrendamiento, limitado a las cosas y subdividido en arrendamiento de uso y arrendamiento de uso y disfrute, según la extensión de las facultades conferidas al arrendatario; el contrato de obras, correspondiente a la «locatio-conductio operis faciendi», y el contrato de prestaciones de servicios, que corresponde al contrato de trabajo del Derecho Venezolano.

    Finalmente, el Código Civil venezolano, a su vez, descompuso el arrendamiento del Código Napoleónico en dos tipos contractuales: el arrendamiento, limi­tado a las cosas, y la prestación de servicios, subdividida en contratos de obras (la «locatio-conductio operis faciendi») y contrato de trabajo (la»locatio-conductio operarium»)»

    Concepto de Arrendamiento en el Derecho Venezolano

    Según el Código Civil venezolano «el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aaquélla» (C.C. art.1.579). La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y, la otra arrendatario. El precio se suele llamar canon, pensión o alquiler.

    De conformidad con el artículo citado, los elementos esenciales del tipo con­tractual son:

    1º La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble;

    2º Un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación lo que no implica que haya de ser por un término determinado, pero sí excluye que sea perpetuo; y

    3º Un precio, que puede fijarse en dinero o en especie.

    Naturaleza Real o Personal del Derecho de Arrendamiento

     En una época se discutió acerca de si el arrendamiento confiere al arrendatario un derecho real sobre la cosa arrendada o un derecho per­sonal a ella.

    1º En Francia, Troplong sostuvo que el derecho del arrendatario era real, alegando:

    A) La oponibilidad del mismo al tercero adquirente en los casos señalados por la ley;

    B) La circunstancia de que el usufructuario puede celebrar arrenda­mientos eficaces contra el nudo propietario por un tiempo que puede exceder de la duración del usufructo; y

    C) Otros argumentos basados en textos legislativos franceses que no han pasado a nuestro Derecho.

    2º Frente a talesargumentos se observa que:

    A) La oponibilidad del derecho del arrendatario no es «erga onmes», como es característica de los derechos reales, sino un caso de eficacia pasiva del contrato frente al causahabiente de una de las partes (la persona que ha adquirido del arrendador), razón por la cual Messineo considera que en tal caso la obligación del nuevo adquirente es «propter rem»;

    B) La circunstancia de que el usufructuario pueda arrendar por tiempo que exceda del usufructo tampoco demuestra que el derecho del arrendatario sea un derecho real, ya que, conforme al Derecho común, el titular de un derecho real en principio tampoco podría constituir en favor de un tercero otro derecho real más extenso en el tiempo que el suyo; y

    C) Varias normas legales (C.C. arts. 1.579, 1.585 y 1.591),demuestran que el arrendatario requiere del arrendador para ejercer su derecho, como es típico en materia de derechos personales. En efecto, el arrendador debe hacerle gozar de la cosa, entregársela, conservarla en estado de servir para su fin y mantener al arrendador en el goce de la cosa. Lo que existe pues, es una pretensión del arrendatario frente al arrendador y no un poder inmediato de aquél sobre la cosa arrendada ni muchos menos un derecho que pueda oponer a los terceros que pretendan un derecho de propiedad sobre la cosa.

    Ubicación del Arrendamiento dentro de las Clasificaciones de los Contratos

     El arrendamiento es un contrato:

    Ø  Bilateral.

    Ø  Oneroso.

    Ø  Consensual.

    Ø  Que origina obligaciones principales.

    Ø  De tracto sucesivo, y

    Ø  Obligatorio en el sentido de que no es traslativo de la propie­dad u otro derecho real.

    Diferenciación entre el Arrendamiento y otras Instituciones Jurídicas: Casos de Tipificación Dudosa

    Arrendamiento y Venta

           La venta de cosas (venta de propiedad) y arrendamiento se diferencian porque en la primera una parte se obliga a transferir la propiedad de la cosa, mientras que en el segundo sólo se obliga a hacer gozar de ella. Sin embargo, la tipificación se hace dudosa, entre otros,en los siguientes casos:

    1º Cuando se ha celebrado una arriendo-venta, es decir, la venta a crédito de cosas muebles.

    2º Cuando en virtud del contrato, una de las partes adquiere el derecho de hacer suyos los proventos de una cosa (p.ej.: cuando se ha celebrado un contrato para la explotación de los minerales, indicados en el artículo 7 de la Ley de Minas -piedras de construcción de adorno o de cualquiera otra clase que no sea preciosa, etc.- o un contrato que autorice para percibir cosechas de frutos, resinas o maderas, etc.). En efecto, en tal hipótesis, el contrato trae como consecuencia la transferen­cia de la propiedad sobre los respectivos proventos y, por ende, podría pensarse que constituyera una venta de los mismos.

    Arrendamiento y Enfiteusis

    Los efectos de ambos contratos son muy diferentes. El enfiteuta adquiere un derecho real sobre el fundo enfitéutico que le confiere las facultades de gozar el fundo, disponer de él y rescatarlo mientras que el arrendatario sólo adquiere un derecho personal frente al arrenda­dor en virtud del cual puede exigir de éste que le haga gozar de la cosa arrendada.

    Los casos de tipificación dudosa sólo se presentan cuando el contra­to versa sobre un fundo y se asume la obligación de mejorarlo, ya que a falta de uno de esos elementos no puede tratarse de una enfiteusis. Pero si se dan ambos elementos cabe la posibilidad de que el contrato sea de enfiteusis o de arrendamiento. A menos que las partes hayan manifes­tado inequívocamente su voluntad, sólo existen criterios de diferencia­ción de valor relativo. En efecto, inclina a pensar que se trata de enfiteu­sis la circunstancia de que el contrato sea perpetuo o por tiempo superior a la duración máxima legal del arrendamiento (aunque teóricamente se­ría posible concluir que se trata de un arrendamiento sujeto a reducción), o de que el canon convenido sea anual (aunque el canon de arrenda­miento puede ser también anual). Pero lo cierto es que puede presentar­se el caso de que  las estipulaciones del contrato no permitan determinar si se trata de un arrendamiento o de una enfiteusis. En tal hipótesis, el autor Aguilar Gorrondona se inclina por la tesis de que se trata de un arrendamiento.

    Arrendamiento y Comodato

    La diferenciación entre ambos contratos es muy neta: el arrenda­miento es oneroso y consensual mientras que el comodato es gratuito y real. No existe pues confusión posible.

    Arrendamiento y Préstamo a Interés

    Aunque existe la opinión de que el préstamo a interés constituye un arrendamiento, lo cierto es que en el préstamo a interés hay transferencia de la propiedad y la restitución es en bienes de la misma cantidad y calidad o valor, mientras que en el arrendamiento no hay transferencia de la propiedad y la restitución se refiere a la misma e idéntica cosa arrendada. Por otra parte el préstamo a interés es un con­trato real, mientras que el arrendamiento es consensual.

    Arrendamientoy Depósito

    El arrendamiento es uncontrato consensual y oneroso, mientras que el depósito es un contrato real y por su naturaleza (aunque no por su esencia), gratuito. Por lo demás, las obligaciones del arrendamiento son totalmente diferentes a las del depósito. Sin embargo, existen algunos casos de tipificación dudosa.

    1º Se ha discutido mucho la calificación de los contratos referentes al servicio de cajas de seguridad de los Bancos. Las principales opi­niones son: A) Que se trata de arrendamientos de las cajas; B) Que constituyen depósito de las cosas que el cliente coloca en las cajas; C) Que son a la vez arrendamientos de las cajas y depósito de los efectos colocados en ellas; y D) Que se trata de un contrato innominado. La solución que prevalece en Francia es que dichos contratos son simples arrendamientos de las cajas, por cuanto el Banco no asume la obligación de cuidar y guardar característica de un depositario, como lo revela el hecho de que no se obliga a restituir las cosas depositadas ya que el cliente no las recibe del Banco sino que las toma de la caja.

    2º Igualmente, se discute si es arrendamiento o depósito el contrato por el cual un comerciante, a cambio de una remuneración proporcional al tiempo, adquiere el derecho de almacenar mercancías en local aje­no, especialmente cuando el dueño del local asume la obligación de guardar y conservar dichas mercancías. La solución dominante en Francia es que se trata de un depósito si la remuneración sólo comienza a correr desde la introducción efectiva de las mercancías en el local; pero que, caso contrario, es arrendamiento con promesa de depósito (promesa que se convierte en depósito en el momento de la introducción de las mer­cancías en el local).

    3º Igualmente se discute mucho la tipificación de los contratos de garage y estacionamiento en las diversas modalidades que pueden presentar.

     Arrendamiento y Contrato de Obras

    Ambos contratos sediferencian por el contenido de las prestacio­nes que en un caso tiene porobjeto el goce de una cosa y en el otro la realización de un trabajo.

    Casos de tipificacióndudosa entre arrendamiento y contrato de obras son:

    1 ° El contrato de abono telefónico, ya que el suscriptor poruna parte disfruta de aparatos e instalaciones y por otra obtiene servicios.

    2° La adquisición de unalocalidad en un teatro, casoen el cual, no obstante la diversidad de criterios, parece que existe uncontrato de obra con prestación subordinada de arrendamiento.

    3° Los contratos por loscuales se pone a disposición de una perso­na un vehículo con su conductor parahacer un determinado viaje o durante cierto tiempo (contratos con líneas deautobuses, carros de al­quiler, contratos ferroviarios, etc.), los cualesconstituyen los llamados contratos de transporte que se consideran poralgunos como una espe­cie del género contrato de obras, por otros como uncontrato donde exis­te tanto arrendamiento como contratos de obras y por otros como un contrato típico distinto, tanto del arrendamiento como del contrato de obras: el contrato de transporte.

    Arrendamientoy Contrato de Trabajo

    Aunque los tipos contractuales respectivos son inconfundibles, se presentan algunos casos de tipificación dudosa. El caso clásico era el del cochero que se obligaba a pagar la mitad de sus ganancias al dueño del coche. La jurisprudencia francesa consideraba que en tal caso había contrato de trabajo y no arrendamiento, criterio del cual discrepa un amplio sector de la doctrina.

    Arrendamiento y Usufructo

    Las diferencias entre ambas instituciones son muy numerosas:

    1º El arrendamiento es siempre un contrato, mientras que el usu­fructo es un derecho que puede derivar, de testamento o, contrato de usucapión. Aguilar hace la acotación, de que después de la Reforma Parcial de 1982 del Código Civil venezolano, no quedó de hecho en Venezuela ningún usufructo que derive directamente de la ley.

    2º El arrendamiento es esencialmente oneroso, mientras que el usufructo puede constituirse a título oneroso o a título gratuito.

    3º En principio, la constitución de usufructo es siempre un acto de disposición, no así el arrendamiento.

    4º El arrendamiento no puede versar sobre cantidades de dinero y otras cosas fungibles -porque no existiría la obligación de restituir la misma cosa- mientras que el usufructo, sí (C.C. art. 603), aunque des­de Roma se habla en tal caso de «quasi usufructo».

    5º El nudo propietario cumple con entregar la cosa tal como se encuentra para el momento del comienzo del usufructo, mientras que el arrendador debe entregarla en buen estado y hechas las reparaciones necesarias.

    6º El arrendador debe hacer gozar al arrendatario mientras que el nudo propietario cumple con dejar gozar al usufructuario.

    7º El derecho del usufructuario es un derecho real, inmobiliario o mobiliario según verse sobre bienes inmuebles o muebles, mientras que el derecho del arrendatario es un derecho de crédito, mobiliario en todo caso.

    8º Difieren también las normas sobre reparaciones de la cosa en caso de usufructo y de arrendamiento.

    9º Difieren las reglas sobre la suerte del usufructo y del arrenda­miento en caso de pérdida de la cosa después de celebrado el contrato.

    Sin embargo, a veces puede ser difícil determinar si las partes quisie­ron constituir un usufructo a título oneroso o celebrar un arrendamiento. Si del contrato no resulta lo contrario, sea de las expresiones empleadas, sea de los efectos previstos, se cree que debe presumirse que se trata de un arrendamiento, especialmente cuando una de las partes se obliga a pagar cánones periódicos y no una suma global.

    Arrendamiento de Casas y Predios Rústicos en el Código Civil

    Introducción

               Si bien es cierto que el arrendamiento puede referirse tanto a cosas muebles como inmuebles, el Código Civil después de definir el arrendamiento en general (art. 1.579), sólo regula expresamente el arrendamiento de casas y predios rústicos. Así pues, no reglamenta en forma expresa el arrenda­miento de bienes muebles.

    Aguilar Gorrondona apunta, que existe también vacío de normas expresas en cuanto al arrendamiento de inmuebles, ya que las casas y los predios rústicos no son los únicos inmuebles posibles. En efecto, aun si a la expresión «casas» se le da una extensión suficiente como para comprender todas las modalidades de las edificaciones urba­nas, lo cierto es que hay inmuebles que no son casas ni predios rústicos y cuyo rendimiento a veces tiene importancia económica (por ejemplo, terrenos urbanos no edificados, explotados como estacionamiento de vehículos). No obstante lo expuesto, en el capítulo «Reglas comunes al arrendamiento de casas y de predios rústicos», existen normas cuyo tex­to parece extenderse a todos los inmuebles (C.C. arts. 1.580 y 1.581). 

    Elementos Esenciales a la Existencia y Validez  del Arrendamiento

    Los elementos esenciales a la existencia y validez del arrendamiento son los comunes a todos los contratos. Se profundizará sobre cada uno de ellos, excepto de la causa que no presenta en la materia peculiaridades dignas de mención. Se hará igualmente mención a la legitimación para dar en arrendamiento.

    Consentimiento

     El consentimiento de las partes en el arrendamiento debe versar sobre los siguientes aspectos:

    1° La naturaleza del contrato,

    2° La cosa objeto del arrendamiento,

    3° El precio o canon, y

    4° La duración del contrato.

    Capacidad y Poder

     En el Título relativo al arrendamiento la única norma expresa so­bre la materia es que quien tiene la simple administración no puede arren­dar por más de dos años, salvo disposición especial de la ley (Código Civil, art. 1.582), lo que demuestra que en el Derecho venezolano el arren­damiento no es siempre un acto de simple administración.

     I. Capacidad

    1° El menor no emancipado y el entredicho sólo pueden dar o to­mar en arrendamiento a través de su representante legal.

    2° El menor emancipado y el inhabilitado legal pueden por sí so­los arrendar casas y predios rústicos por tiempo indefinido o por tiempo determinado que no exceda de dos años ya que pueden ejecutar actos de simple administración; pero para arrendar casas y predios rústicos por más de dos años deben cumplir las respectivas formalidades habilitantes (C.C. arts. 383,410 y 1.582). Su capacidad para arrendar bienes inmuebles que no sean casas y predios rústicos, así como para arrendar bienes mue­bles, está en función de que dichos actos constituyan actos de simple administración o excedan en ella, sin que sea directamente aplicable para determinar ese carácter el artículo 1.582 del Código Civil, ya que esta norma se refiere expresamente sólo al arrendamiento de casas y predios rústicos.

    3° El inhabilitado judicial, en principio, se encuentra en la misma situación del inhabilitado legal; pero debe tenerse en cuenta que el juez puede extender su incapacidad hasta los actos de simple administración, caso en el cual no puede el inhabilitado dar ni tomar en arrendamiento, en ninguna hipótesis, sin que se cumpla las respectivas formalidades habilitantes (C.C. art. 409).

    II. Poder

    1° El padre o la madre que ejerza la patria potestad puede en representación del hijo arrendar los bienes de éste con la sola advertencia de que si se trata de un arrendamiento que exceda de tres años, se lo califica acto que excede de la simple administración y deberán cumplir­se formalidades habilitantes (C.C. art.267, aparte 1°). Por analogía las mismas reglas son aplicables, en principio a los curadores especiales que se nombren a los menores sometidos a la patria potestad dentro de los límites de su misión.

    2° El tutor o quien haga sus veces no puede dar ni tomar en arrendamiento bienes raíces sin autorización judicial, sino cuando se trate de arrendamiento por tiempo indefinido (C.C. art. 365, 397 Y 408).

    3° El cónyuge puede arrendar libremente los bienes propios y los bienes comunes cuya administración le corresponda (C.C. arts. 154 y 179). Además puede dar en arrendamiento los bienes del otro cónyuge con la simple tolerancia de éste (C.C. art. 155).

    4° Los herederos que tengan la posesión provisional de los bienes del ausente pueden dar en arrendamiento las casas y predios rústicos del mismo hasta por dos años o por tiempo indeterminado (C.C. arts. 428 y 1.582).

    5° Los mandatarios pueden dar o tomar en arrendamiento en representación de sus mandantes dentro de la medida de las facultades que éstos les hayan conferido. Si el mandato está concebido en términos generales sólo les permite celebrar arrendamientos que constituyan ac­tos de simple administración (C.C.art. 1.688), lo que implica que no pueden arrendar casas y predios rústicos sino hasta por dos años o por tiempo indefinido (C.C. art. 1.582).

    Objeto

     I. El objeto de la obligación principal del arrendador consiste en hacer gozar a otro de una cosa durante cierto tiempo.

    Respecto de la cosa arrendada es esencial que no haya perecido al tiempo de contratar y que sea susceptible de ser arrendada.

    Aunque en principio todas las cosas pueden ser objeto de arren­damiento existen excepciones. No pueden arrendarse bienes cuyo uso o disfrute estén fuera del comercio ni las cosas fungibles, ya que el arren­damiento presupone la restitución de la misma cosa arrendada. Lo ex­puesto implica que existen cosas que no son susceptibles de venta, mien­tras que son susceptibles de arrendamiento (por ejemplo, bienes del do­minio público cuyo arrendamiento no sea incompatible con su afecta­ción) y a la inversa (por ejemplo, las cosas fungibles).

    Respecto del tiempo, en el arrendamiento caben varias obser­vaciones.

    A) El arrendamiento puede ser por tiempo determinado o indeterminado.

    B) El arrendamiento, no puede ser perpetuo. El arrendamiento de una cosa celebrado por el tiempo que «dure la cosa» es en realidad un arrendamiento perpetuo.

    II. El objeto de la obligación principal del arrendatario es pagar el precio, en dinero o en especie

    Debe advertirse que el precio en especie no es necesariamente un precio consistente en frutos de la cosa arrendada. Así por ejemplo, pue­de consistir en construcciones, movimientos de tierra, abonos u otras mejoras que se comprometa a realizar el arrendatario.

    La determinación del precio puede hacerse en cualquier forma, siendo aplicable por analogía el artículo 1.479 del Código Civil, en su caso.

    El precio puede ser fijo o proporcional a los frutos de la cosa, o mixto. No es tampoco necesario que el canon sea igual durante todo el curso del arrendamiento.

    Legitimación para dar en Arrendamiento

    I. La legitimación no se requiere al mismo título que en materia de venta ya que la falta de legitimación para dar en arrendamiento no pro­duce la anulabilidad del contrato.

    II. Varios son los legitimados para dar en arrendamiento:

    1° Puede arrendar el propietario que tenga la plena propiedad aun­que su derecho esté sujeto a condición resolutoria, pues aun cuando la condición se cumpla, el arrendamiento celebrado subsiste (por lo me­nos, en la medida en que haya sido un acto de simple administración). Pero si el inmueble está hipotecado, el propietario no puede arrendarlo a término fijo sin consentimiento del acreedor.

    2° Puede arrendar también el enfiteuta.

    3° Puede arrendar el usufructuario, teniendo en cuenta ciertas reglas (C.C. art. 598):

    4° Puede arrendar el propio arrendatario, caso en el cual se habla de subarrendamiento.

     III. Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usu­fructuario ni arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de Laurent, no existe analogía entre la venta y el arren­damiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arren­damiento sólo crea obligaciones entre las partes.

    Obligaciones del Arrendador

     Por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención espe­cial, el arrendador está obligado a entregar al arrendatario la cosa arren­dada; conservarla en estado de servir al fin para el cual se la ha arren­dado; y mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arren­dada (C.C. art.1.585). Pero nada impide que, dentro de los límites de la autonomía de la voluntad, las partes aumenten o disminuyan dichas obligaciones.

    Obligación de Entregar la Cosa Arrendada

     1. El arrendador debe entregar la cosa arrendada completa con sus accesorios.

     2. A diferencia de lo que ocurre en la venta, el arrendador debe entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias (C.C. art. 1.586, encab.), sin distinguir entre éstas. Desde luego es posi­ble el pacto en contrario incluso tácito; pero no basta para dar por cele­brado el pacto la sola circunstancia de que el arrendatario conozca el mal estado de la cosa y comience no obstante el goce de la misma, ya que el arrendatario en tales condiciones puede esperar legítimamente que el arrendador cumpla con su obligación.

    3. La entrega de la casa o predio rústico arrendado debe hacerse en el lugar de la situación del inmueble, sin perjuicio de que pueda fijar­se un lugar distinto para la entrega de bienes muebles accesorios a la casa o predio rústico.

     4. El momento de la entrega es el que resulte expresa o tácitamen­te de la voluntad de las partes. El silencio de las partes al respecto da origen a delicados problemas de interpretación del contrato a cuya solu­ción puede contribuir la consideración de los usos locales. El simple hecho de que la cosa se encuentre en buen estado y hechas las reparacio­nes necesarias no basta para demostrar que la intención de las partes es que la entrega sea inmediata.

    Si realmente no existe acuerdo entre las partes acerca del momento de la entrega, el arrendamiento carecerá de una de las condiciones esen­ciales a su existencia: el consentimiento respecto del tiempo. Pero la prueba de ese desacuerdo no debe inferirse fácilmente.

     5. Los gastos de la entrega son por cuenta del arrendador, salvo pacto expreso o tácito en contrario.

    6. La obligación de entregar la cosa arrendada es indivisible en­tre los co-arrendadores y entre los causahabientes del arrendador. 

    7. Las sanciones por incumplimiento definitivo o retardo en la entrega de la cosa arrendada son las de Derecho común; pero en caso de arrendamiento de predios rústicos, como queda dicho, son procedentes, además, las sanciones específicas previstas porla ley para los casos de diferencia de cabida en materia de venta.

    Obligación de Conservar la cosa arrendada en estadode servir al fin para el cual se ha arrendado

     Esta obligación puede descomponerse en otras tres: reparar la cosa arrendada durante el tiempo del contrato, no variar su forma y garantizar en caso de vicios o defectos de la misma.

    Obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada

     El arrendador está obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato.

    El contenido de la obligación varía sin embargo, según la perturba­ción provenga del arrendador o de un tercero.

    Obligaciones del Arrendatario

           De acuerdo con la Ley el arrendatario tiene dos obligaciones princi­pales: “1ª Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de conven­ción para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias»; y «2ª Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos (C.C. art.1.592). Pero esa enumeración legal es incompleta porque omite la obligación de hacer las reparaciones locativas, de devolver la cosa arrendada, de cuidar de ella y de notificar al arrendador determinados hechos.

    En cambio, en Venezuela, a diferencia de lo que ocurre en Fran­cia, el arrendatario no está obligado a amueblar el local arrendado.

    Obligaciones de servirse de la cosa como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato o, a falta de estipulación, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias

     Esta obligación se descompone en otras tres:

    1° El arrendatario debe servirse de la cosa. Ello es su derecho, pero también su obligación en la medida en que sea necesario servirse de la cosa para evitarle perjuicios al arrendador (C.C. art.1.592).

    2° El arrendatario debe servirse de la cosa como un buen padre de familia. En consecuencia, debe usarla sin dañar la cosa, sin perturbar a los vecinos, sin establecer instalaciones peligrosas, inmorales o insalu­bres; etc. Ejemplos clásicos de incumplimiento de esta obligación son: causar daños por dejar grifos abiertos, no desinfectar el local si en éste ha estado un enfermo contagioso, introducir animales en ciertos casos, no abonar las tierras que se cultivan, establecer cultivos dañinos, etc.

    3° El arrendatariodebe servirse de la cosa para el uso determina­do en el contrato, o, a falta de estipulación, para aquél que pueda presumirse según las circunstancias. Así, por ejemplo, quien toma en arrendamiento para vivienda no puede instalar en el inmueble un hotel, escuela, establecimiento mercantil o, en general, cualquier cosa que no sea vivienda. Por lo mismo, se ha decidido que no puede un enfermo tomar una habitación en un hotel para «instalarse amorir».

    Obligación de pagar la pensión de arrendamiento

     l. El objeto de esta obligación es pagar el canon convenido y ade­más efectuar otros pagos que se consideran accesorios (p. ej.: en Vene­zuela, pagar el aseo urbano). Desde luego comprende también los gastos del pago mismo, salvo los causados por una mora «accipiendi».

    II. El lugar de pago es el designado en el contrato o a falta de estipulación, el domicilio del arrendatario en el momento del vencimiento del canon. Según parte de la doctrina, la cláusula de que el pago se efec­túe «en el domicilio del arrendador» debe interpretarse, en principio, en el sentido de que el pago debe efectuarse en el domicilio que tenía el arrendador al tiempo de la celebración del contrato.

    III. El momento en que debe hacerse el pago es el designado en el contrato que puede establecer un pago único (en cualquier momento) o pagos periódicos (de cualquier periodicidad), por plazos vencidos o anticipados.

    IV. En su caso, el arrendatario puede utilizar el procedimiento de oferta real y depósito subsiguiente.

    V. Son las causas que exoneran al arrendatario de pagar la totalidad o parte del pago:

    A) Los vicios o defectos de la cosa en los términos del artículo 1.587 del Código Civil.

    B) La pérdida de la cosa, conforme al artículo 1.588 del Código Civil.

    C) La ejecución de lasreparaciones a que se refiere el aparte 1° del artículo 1.590 del Código Civil; y

    D) Las perturbaciones de derecho provenientes de terceros, con­forme al aparte único del artículo 1.591del Código Civil.

     VI. El crédito del arrendador por concepto de cánones de arrenda­miento goza de privilegio (C.C. art. l.875,ord. 4°).

    Obligaciones de hacer las reparaciones locativas

    Generalmente se señala como fundamento de esta obligación la presunción de que la necesidad de hacer reparaciones locativas resulta de daños causados al inmueble por la falta del arrendatario o de las per­sonas de las cuales debe responder. Pero si así fuera el arrendatario se liberaría de la obligación cuando probara que la necesidad de las repara­ciones locativas proviene de la causa extraña que no le es imputable (p. ej.: de vetustez del inmueble); lo que no es así.

    Se discute acerca del momento en que es exigible el cumpli­miento de la obligación de hacer las reparaciones locativas. Algunos sostienen que es el momento de la expiración del contrato; otros que es el momento en que surge el deterioro o desperfecto y otros, distinguen entre reparaciones urgentes que serían exigibles en el mismo momento en que se hicieran urgentes y reparacio­nes no urgentes que serían exigibles sólo al finalizar el contrato.

    Aunque, en principio, el arrendatario sólo debe efectuar las reparaciones locativas, se debe señalar que debe efectuar también otras como son las reparaciones ocasionadas por no haber hecho el arrendador reparaciones de cuya necesidad no fue advertido por el arrendatario; las derivadas de deterioros o pérdidas de las que debe responder el arrendatario conforme al artículo 1.597 del Código Civil y las reparaciones ocasionadas por no haber hecho el arren­datario las reparaciones locativas.

    Actualmente constituye una cláusula de estilo la que enumera expresamente las reparaciones que están a cargo del arrendatario sin ha­cer referencia alguna a los usos y extendiéndola a una serie de reparacio­nes que conforme a la ley corresponderían al arrendador.

    Obligación de devolver la cosa arrendada

              El arrendatario, a la terminación del contrato, debe devolver la cosa tal como la recibió, de acuerdo con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor (C.C. art. 1.549), excepciones a las cuales habría de agregarse la de pérdidas o deterioros causados por culpa del arrendador o por vicios o defectos de la cosas. Por lo demás, si no se ha hecho la descripción de la cosa, se presume salvo prueba en contrario, que el arrendatario recibió la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, debiendo devolverlas en tales condiciones (C.C.arto 1.595). Las disposiciones anteriores revelan que el arrendatario no puede modi­ficar la cosa arrendada durante el contrato si posteriormente no puede restituirla a su estado inicial. Queda a salvo, desde luego, lo que las partes hayan podido prever al respecto. De ordinario se pacta que toda modificación requiere autorización previa del arrendador.

    Debe advertirse que el arrendatario no puede pretender liberarse de su obligación de restituir la cosa arrendada mediante la restitución de su valor ni de una cosa de igual clase.

    Obligaciones de cuidar la cosa arrendada

     Esta obligación es, en realidad, una obligación derivada de las obligaciones de devolver la cosa arrendada y de usar de ella como un buen padre de familia.

    El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que sufriere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, con la particularidad de que responde también de las pérdidas o deterioros causados por las personas de su familia y por los subarrendata­rios (C.C. art.1597).

    Por otra parte, en el año1942 se introdujo la norma de que en caso de incendio cesa la responsabilidad del arrendatario frente al arrendador si éste puede ser indemnizado por el asegurador, quien a su vez tendrá recurso contra el arrendatario si prueba que el incendio se causó por falta de éste (C.C. art. 1.598).

    Obligaciones de notificar

    El arrendatario está obligado a notificar al arrendador a la mayor brevedad posible: 1°) Toda usurpación o novedad dañosa que otra per­sona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada (C.C. art. 1.596, encab.); y 2°) La necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador (C.C. art. l.596, ap.1).

    Con tales obligaciones, en un caso, se facilita al arrendador inte­rrumpir la prescripción ajena y conservar la posesión anual (lo que re­sulta capital desde el punto de vista posesorio) y, en el otro, evitar ma­yores daños.

    Si el arrendatario dolosa o culposamente incumple la obligación de referencias o se retarda en sucumplimiento responderá de los daños y perjuicios (C.C. arto 1.596, ap. últ., que sólo contempla el caso de negligencia).

    Cesión de Arrendamiento y  Subarrendamiento

    Conceptos y Diferenciación

     1º La antigua doctrina francesa diferenciaba la cesión del arrenda­miento del subarrendamiento atendiendo al alcance del contrato y no a su naturaleza: la cesión era total; el subarrendamiento, parcial.

    Hoy en día, se entiendepor subarrendamiento el arrendamiento celebrado por el arrendatario con un tercero (el subarrendatario) y por cesión de arrendamiento la cesión que hace el arrendatario a un tercero (cesionario) de los derechos que tiene frente al arrendador. Sin embargo, hay que tener en cuenta que todavía muchas personas emplean las expresiones indicadas como si fueran sinónimas, de modo que para de­terminar el alcance de las estipulaciones contractuales relativas a la ce­sión de arrendamiento o al subarrendamiento hay que indagar el sentido que las partes dieron a tales expresiones. Constituyen indicio de que el contrato celebrado es una cesión, el hecho de que haya pactado un pago único y la circunstancia de ser accesorio a la venta de un fondo de comercio.

     2° Establecida la diferenciación entre los conceptos de la cesión de arrendamiento y de subarrendamiento se siguen las siguientes consecuencias:

    A) El subarrendamiento es frente al arrendador, en principio, «res inter alios acta», de modoque el subarrendatario viene a ser un tercero que no tiene derechos ni deberes frente al arrendador derivados del subarrendamiento. En cambio, la cesión de arrendamiento, como cesión de crédito que es, surte efectos frente al arrendador desde que éste la acepte o desde que se le haya notificado.

    B) El canon que debe el subarrendatario al arrendatario puede dife­rir del pactado entre el arrendador y arrendatario, mientras que el canon de arrendamiento permanece igual en elcaso de cesión total.

    C) El subarrendatario tiene derecho de invocar frente al arrendata­rio todos los derechos que tienen los arrendatarios frente a sus arrenda­dores, mientras que los derechos que puede invocar el cesionario frente al arrendatario cedente son los derechos que le corresponden conforme a las normas de la cesión de créditos.

    D) El arrendatario tiene frente al subarrendatario el privilegio que la ley concede a los arrendadores; no así el arrendatario-cedente.

    El derecho de ceder el arrendamiento y de subarrendar

            El Código Civil (art.1.583) establece que el arrendatario puede ceder y subarrendar, salvo convención en contrario». La cláusula contra­ria puede referirse a la cesión, al subarrendamiento, o ambos contratos. Si la cláusula prohíbe ceder y subarrendar el inmueble debe entenderse que prohíbe ceder y subarrendar tanto el inmueble en su totalidad como parte de él.

    Cuando en el contrato se establece que el arrendatario podrá ceder y subarrendar con la aprobación del arrendador, se considera que el arrendatario no tiene recurso legal contra la negativa del arrendador a autorizar la cesión o subarrendamiento; que cuando se subordina a la voluntad de ambas partes, sólo se confiere al arrendador el derecho de aprobar o improbar la persona del cesionario o subarrendatario; y que cuando se exige que la autorización o aprobación del arrendador sea por escrito normalmente esa exigencia es sólo «ad probationem».

    Si el arrendatario cede o subarrienda estándole prohibido, el arren­dador puede intentar contra él la acción de cumplimiento o de resolución u oponerle la excepción «non adimpleti contractus», además de exigirle la indemnización de los daños y perjuicios, si los hubiere.

    Causas de Extinción del Arrendamiento

            Son causas de extinción del arrendamiento: 1°) el mutuo disenso; 2°) la expiración del término fijado; 3°) la voluntad unilateral de una de las partes en el caso de arrendamiento por tiempo indeterminado; 4°) la pérdida o destrucción de la cosa; 5°) la resolución por incumplimiento; y 6°) excepcionalmente, la enajenación de lacosa arrendada.

    Expresamente dispone la ley que el arrendamiento no cesa por muerte del arrendador o del arrendatario; lo que es una simple regla supletoria destinada a impedir que se alegue la cesación del contrato por muerte de una de las partes en casos en que pudiera pretenderse que existe algún elemento «intuitus personae» en elcontrato. Precisa­mente por ser una norma supletoria no se aplica cuando las partes han dispuesto lo contrario. Así, por ejemplo, si se arrienda una vivienda por la duración de la vida del arrendatario, la muerte de éste pone fin al arrendamiento.

    Mutuo Disenso

    Este modo de extinción no presenta ninguna peculiaridad en mate­ria de arrendamiento.

    Expiración del Término Fijado

     Principio fundamental. Si el arrendamiento se ha hecho por tiem­po determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio (C.C. art. 1.599). La regla rige tanto si el término está determinado por el contrato como si lo está por norma supletoria de la ley lo que ocurre cuando se trata de arrendamiento de predios rústicos (C.C. art. 1.626); pero puede ser descartada por pacto en contrario (especialmente por el pacto que prevé la necesidad de una notificación). Los contratos en que se prevé su renovación por períodos determinados siempre que una de las partes no notifique a la otra en ciertas oportunidades su intención de ponerle fin, son arrendamientos por tiempo determinado en que se con­fiere a ambas partes o a una de ellas el derecho de rescindir anticipada­mente el contrato por voluntad unilateral.

    Tácita reconducción. En relación a la expiración del arrenda­miento por vencimiento del término es necesario considerar la institu­ción de la tácita reconducción, mediante la cual si a la expiración del término fijado, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regula como si se tratara de un contrato en el cual las partes no hubieran de­terminado su duración (C.C. art. 1.600).

     A) Supuestos de la tácita reconducción son:

    a) Que el contrato de arrendamiento sea por tiempo determinado (por las partes o por la ley). Y, b) Que el arrendatario quede en posesión de la cosa arrendada y que el arrendador lo haya dejado en esa posesión. Así impide la tácita reconducción el hecho de que el arrendatario haya desalojado el inmueble y cualquier circunstancia incompatible con la idea de que el arrendador haya dejado en posesión al arrendatario, o sea, cualquier acto del cual resulte la voluntad del arrendador de terminar el contrato el día prefijado, sin necesidad de que dicho acto constituya un desahucio. No excluye la tácita reconducción el solo hecho de que en el contrato original se hubiera expresado que no habría tácita reconducción; pero no opera la tácita reconducción si el contrato origi­nal a término fijo tenía prevista su prórroga, caso en el cual habrá de atenderse a la estipulación correspondiente.

    B) Efecto, de la tácita reconducción es la presunción de que se ha celebrado un nuevo contrato de arrendamiento entre las mismas partes respecto de la misma cosa y por el mismo precio, pero sin tiempo determinado por las partes. Si bien la ley habla de que el contrato original se ha renovado es porque el nuevo contrato es en todo idéntico al ante­rior salvo por lo que respecta a su duración; pero realmente se trata de un nuevo contrato, razón por la cual:

    a) La obligación del fiador u otro garante del arrendamiento origi­nal no se extiende a las obligaciones resultantes de la prolongación del plazo (C.C. art. 1.602), salvo pacto en contrario de la fianza u otro con­trato de garantía (que suele constituir cláusula de estilo).Y,

    b) Se requiere la capacidad o poder necesario para arrendar en el momento en que opera la tácita reconducción.

    Voluntad Unilateral

    La voluntad unilateral es causa de extinción del contrato cuando así resulta de una cláusula contractual y cuando el arrendamiento no es por tiempo determinado (ni por las partes ni por la ley). Si se trata de arrendamiento de casas, la ley especial y el mismo Código Civil concede al in­quilino plazos para la desocupación.

    Pérdida o Destrucciónde la Cosa

    1° La pérdida o destrucción total de la cosa es causa de extinción del contrato (C.C. art. 1.588). Se considera total la pérdida o destruc­ción cuando impide absoluta e invenciblemente el uso de la cosa con­forme a su destino, aun cuando parte de la cosa subsista materialmente e incluso si sólo es una pérdida jurídica; pero no basta una imposibilidad que sólo afecte al arrendatario (p. ej.: la prohibición médica de residir en el lugar donde se encuentra la cosa arrendada).

    2° La pérdida o destrucción parcial de la cosa, sea material o jurí­dica puede extinguir el contrato de acuerdo con las circunstancias (C.C. art. 1.588).

              3° En cambio, la pérdida de los frutos de la cosa no extingue el contrato sino que sólo puede producir reducción del canon cuando se trata de arrendamientos de predios rústicos dentro de ciertos límites es­tablecidos por la ley (C.C. arts. 1.624 y 1.625), o cuando lo hayan pacta­do las partes. 

     

    Resoluciónpor Incumplimiento Culpable

              La resolución por incumplimiento, sea legal o convencional respon­de al Derecho común, salvo en lo que respecta a los efectos de la misma en el tiempo, ya que el disfrute del arrendatario, cuando ha existido, es un hecho que no puede borrarse. Así el arrendador puede exigir el pago de los alquileres vencidos con anterioridad a la resolución y no está obli­gado a repetir los cánones percibidos sino cuando y en la medida en que se trate de cánones que correspondan a períodos de disfrute posteriores a la resolución. Incluso cuando de hecho el disfrute se prolonga después de la resolución, el arrendador podrá exigir indemnización.

    La resolución puede estar acompañada de la conde­na al pago de daños y perjuicios. Entre esos daños y perjuicios se cuenta la indemnización establecida en el artículo 1.616 del Código Civil, dic­tado expresamente para el arrendamiento de casas, pero que la doctrina se extiende a todo arrendamiento.

    Enajenación de la Cosa Arrendada

    En el Derecho romano el arrendamiento en principio no era opo­nible al adquirente de la cosa arrendada en virtud del principio de la relatividad de los contratos. En consecuencia, si el adquirente se oponía a que el arrendatario prosiguiera sudisfrute, el arrendamiento se extin­guía sin más y caso contrario se entendía celebrado un nuevo contrato con el adquirente. Sin embargo, era usual que en virtud de pacto expreso del contrato de enajenación se le diera oponibilidad al arrendamiento. En determinado estadio evolutivo, el pacto llegó a sobreentenderse. Esta situación pasó al antiguo Derecho francés. En el Derecho intermedio, el pacto se sobreentendía en los arrendamientos de predios rústicos por seis años o más. El Código Napoleónico extendió a todos los arrenda­mientosque constaran de documento con fecha cierta, la presunción de que el nuevo adquirente se había comprometido a respetarlos. 

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